不動産投資で成功する人・失敗する人|最重要要素は管理会社とのパイプ

2021-05-03

こんにちは、サラリーマン社長です。


今回は【不動産投資で成功する人・失敗する人】を分ける肝『管理会社』について解説していきます。


結論、

  • サラリーマン不動産投資で成功する人=優秀な管理会社をパートナーにできた人
  • サラリーマン不動産投資で失敗する人=優秀な管理会社をパートナーにできなかった人

  です。 それくらい管理会社は重要。

  • 空室率が高くて全然改善しない。
  • 家賃設定が最適じゃないのかな。
  • 収益について相談できる相手がほしい。

こうしたオーナーの悩みを解決してくれるのが管理会社です。

僕は不動産の運営業務を管理会社に任せっきりなのですが、サラリーマンは基本的にこのスタイルが前提になると思います。
そうなると、管理会社の優秀さが不動産投資の成否を分けると言っても過言ではありませんので、良い会社と付き合いをしていくことが必須になるわけです。
記事の最後の方には、僕が実践してきた良い業者を発掘する方法も簡単にまとめましたので参考までにどうぞ。  

不動産投資の成否を分ける【管理会社】

不動産投資で成功しているサラリーマンオーナーは、ほぼ例外なく優秀な管理会社に支えられています。
僕の物件も優秀な管理会社、優秀な担当者に支えてもらっています。

  • レスポンスが早い
  • 理にかなった対応をしてくれる
  • オーナーに寄り添ってくれる
  • 前向きに頑張ってくれる

こういう担当者だと安心できますね。
僕は同じ管理会社でもやりとりに不信感を覚えたら、担当変更のお願いを出します。
サラリーマンが副業に時間を割く時間は限られてますので。

管理会社とのコミュニケーションが大切

管理会社からは些細なことでも気軽に相談をもらえるとオーナーとしては助かります。
僕は管理会社の担当の方とよく連絡を取り合うようにしています。
気軽なやりとりが多いので、LINEが9割、メールが1割くらいの比率で連絡してます。
やりとりはこんな感じです。

管理会社との実際のやりとり

物件が空室になったら

  • オーナー、来月○○号室が空室になります。近隣の相場に合わせて、家賃設定を1,000円あげようと思いますが、挑戦させてもらっても良いですか? 
  • オーナー、物件の清掃費用がかかります。入居者様と交渉していますが、○万円はオーナー負担になりそうです。決済をお願いしてもよろしいでしょうか。

地震で破損したら

  • オーナー、エントランスのドアが損傷しました。写真を添付します。基本的に保険適用されるように申請しますので、書類にサインと押印をして返送してください。

こんな具合にオーナーに変わって物件を管理し収益の最大化(=自社の利益最大化)をしてくれます。
サラリーマンをしていると、不動産事業にかかる時間は基本的にあてにできないため、ほぼ最終判断に近い部分までをお願いすることになります。
よって、重要な決断・検討事項は、管理会社が主体となってオーナーに投げかけてくることになるので、管理会社の感度次第で不動産運営がうまく行くかどうかが分かれるのです。
他にはこんな相談もしたりしますね。

新しい物件がほしいとき

  • Q:個人で節税メリットも出せるような物件を提案してもらいたいのですが、融資状況も踏まえて提案もらえますか?
  • A:物件資料添付します。融資状況は、●●銀行だと●%程度で融資がつきます。それ以外だと~・・・

という感じですね。
まさに不動産管理から新たな物件取得まで、なんでも相談させてもらっています。
ではどうやってこのような管理会社を見つけるか、についてです。

パートナーになる管理会社の見つけ方

結論としては【複数の管理会社と面談を重ねて選ぶ】以外にありません。
管理会社に限らず、不動産投資や太陽光投資の成否は、業者との面談数がモノを言います。
特に駆け出しの不動産オーナーさんは、知識が少ないのでとにかく面談数を増やして知識と市場感を得ましょう。
唯一僕がやっていたコツとしては、【面談者からの紹介をもらう】ことくらいです。
新規開拓営業をしたことがある方はわかると思いますが、営業のプロセスは、

  • Aさんにアポイントを取って、商品の紹介をする
  • Aさんに、この商品をさらに紹介すべき人を教えてもらう
  • Aさんに教えてもらった人(Bさん)にAさんの紹介きっかけでアポイントを取る
  • Bさんにアポイントを取って、商品の紹介をする
  • Bさんに、この商品をさらに紹介すべき人を教えてもらう
  • ・・・

このプロセスを繰り返して、最も売上期待値が高い人に近づいていきますよね。 不動産投資も同じです。
上記の例の「Aさん」は税理士さんでも良いし、町の不動産屋でも良いし、銀行の担当者でも良いです。
むしろ僕でも良いのですが、サラリーマンの仕事をしながらコンサルティングをする余裕が今のところないので、やるとしてもおいおいかなぁと思っています。これはまた別の機会に。

要するに、複数の会社と面談しそれぞれのサービスや営業マンのヒトトナリを見ましょう。ということです。
ただし、あくまで【パートナー】として付き合う会社ということを忘れずに。
金払ってんだから当たり前だろ的なモンスター大家にはならないようにしましょうね。
冒頭にも書いた通り、サラリーマンの不動産投資は【管理会社あってのもの】です。
管理会社なしでは成功は長続きしません。 なお、

  • 親身になってくれていない気がする
  • 社長と話してもどうしても話がかみ合わないなぁ・・・

という場合は、思い切って途中で切り替えてしまいましょう。
ここまで書いてから言うのもアレですが、正直、管理会社はたくさんあります。
探せば必ず良いところは見つかります。

管理会社のコストの相場

だいたい【家賃収入×5%】 が基本です。
交渉余地はあるので、新たに管理会社を探す際には相談してみてください。
ちなみに僕は【平均4%】程度支払っています。
コスト交渉は、管理会社から物件の紹介をもらって購入した時に要求し、その際に金額対応をしてくれました。

管理会社のサービス

物件の管理をし毎月レポートが送られてきます。
送られてくるレポートは以下のようなものです。

1.管理報告書

  • 空室状況
  • 物件の状態(巡回した際の写真&コメント)
  • クレーム発生状況
  • 滞納情報

2.レントロール

  • 各部屋の入居・入金状況の一覧

3.その他特筆すべき事項

  • 収入合計
  • 支出合計
  • 月刊のお知らせ

こんな感じです。
正直、僕は月刊誌を見るかのごとくざっと見て終わってしまってますね。
ちなみに、ツイッターで入居率とか昨年の伸び率とかをまとめてますが、それはこのレントロールをエクセルに転記して計算してます。
もちろんScanSnapでの保管はMUSTですね。 効率がかなり上がると思います。  

まとめ

今回は管理会社についてまとめてきました。
本文中にも出てきましたが、大切なのは【サラリーマン不動産投資の成否を決めるのは“管理会社”である】ということです。
これから始める方はしっかりと探して、今すでにオーナー業をされている方でご自身の管理会社にしっくりきていない方は他業者も見るようにしましょう。

ということで。 今回は以上です。