【キャッシュフロー・利回りがマイナス】なら投資価値なし|サラリーマン不動産投資の注意点

2021-05-03

こんにちは、サラリーマン社長です。
さて、今回は【キャッシュフロー・利回りがマイナス】なら投資価値ないですよ。という話です。 先日会社の同僚と話をしていたときのこと。

  • 毎月のキャッシュフローなんて出ないのが普通だよ
  • 貯金の代わりみたいなものだから
  • 生命保険よりも良い

こんなことを言いだしたので驚愕しました。
その後、何人かに話を聞いて(自慢されて?)みましたが、意外と結構な確率で同じことを話す人がいましたね。
僕は、勤め先には法人経営していることはオープンにしていないので、ふーん。と聞いていましたが、本当に残念。。
サラリーマン投資家にとって、なによりも優先すべきはキャッシュフローです。 ご注意を。

キャッシュフローが出ない不動産投資には価値がない

もし今、不動産業者から物件の提案をもらっている方で、月々のキャッシュフローがゼロもしくはそれに近しいものであれば、即座に見送りましょう。
『税金の還付があるからプラス』というのもNGです。
キャッシュフローがプラスになる物件はたくさんありますので。
サラリーマン投資家にとって、不動産投資は月々数万円の小遣いをもらうためのショボい投資じゃありません。
それならもっと他のリスクの低い投資でOK。
不動産に手を出すなら【経済的自由の獲得】を狙いましょう。
上の同僚ですが、計2億強の融資を受けて投資していました。
この場合、残念ながらほぼTHE END。
経済的自由への道は閉ざされてしまった状態です。

  • いざというときの生命保険がわりですよ
  • 返済が終われば資産になりますよ
  • 老後の資産形成にどうでしょうか

こうした営業トークを鵜のみにせず、しっかりと現実を見ながら投資プランを考えましょう。
【キャッシュフローがマイナスになる投資はしない】 ロバートキヨサキさんが金持ち父さん貧乏父さんで熱弁されてますね。
名著なので、投資家を目指す方で、かつ読んだことがない人は、ぜひ読んでみてください。  

キャッシュフローの基本的な考え方

キャッシュフローは、シンプルにいうと【先月と今月の預金残高の差】です。
実際にご自身の預金残高の推移を見てみてください。
プラスでしょうか? それともマイナスでしょうか?
月によってプラスマイナスが入れ替わっている方もいるかもしれません。
不動産投資をするにあたり、キャッシュフローを構成する主な要素は以下の通りです。

(プラス)

  • 家賃収入
  • 駐車場収入

(マイナス)

  • 銀行への返済
  • 税金支払い
  • 管理費用
  • 決算費用

ざっとこんな感じです。
マイナスの合計よりもプラスの合計が多い状態を前提に考えましょう。
ちなみに今の僕の場合は、不動産3棟でプラスは3,000万、マイナスは2,000万で、キャッシュフローは1,000万程度です。
経費のうち、約7割が返済ですね。
意外と経費はかかるものなのです。

キャッシュフローが出ない理由【ほとんどは返済】

  1. そもそも物件の利回りが低い
  2. 借入金利が高い
  3. 借入期間の長さ
  4. 物件価格が高すぎる

物件の利回りが低い

表面利回りは高いと思ったのに、実質利回りにしてみるとほぼ0%=要はキャッシュフローが±ゼロ近辺。
空室が出たら即赤字。というような物件をつかんでいる方も多いようです。
実質利回りはコスト次第で大きく変わるので、不動産購入前に具体的なキャッシュフローに落とし込んでみましょう。
コストは人によって大きく変わることも注意ですね。

たとえ1億円で表面10%程度の物件を買ったとしても、フルローンに近い状態で購入したら、月々10~30万円くらいのキャッシュフローにしかなりません。
あえて実質利回りのように比率にしなくても、絶対額の方がイメージしやすいのでその方が良いかも知れません。
分かりやすい方で考えてみてください。

借入金利が高い

都銀や規模の大きい地銀なら、ある程度低い金利で融資をしてもらえます。
一方、攻めがちな地銀や信販会社などから融資を受けると、金利は3%以上になることもあります。
例をあげてシミュレーションしてみます。

1億円を期間30年で借りる場合

  • 金利5% = 毎月54万円を返済
  • 金利3% = 毎月43万円を返済
  • 金利1% = 毎月32万円を返済

金利が2%違うと毎月11万円のキャッシュフローの差になります。
1億円の物件に対して、毎月11万円ですから、利回りに割りなおすと1.4%の差になります。大きいですね。
金利は、融資を受ける際に交渉することができます
たとえば、その銀行から金融商品を買ったり、オンラインバンク(有料)に登録したり、頭金を増やしたり。
トータルでプラスになるように銀行担当者と相談して進めましょう。

借入期間の長さ

借入期間の長さもキャッシュフローを左右する大きな要素です。
セオリーは【借入期間を極力長くする】です。
なぜならばキャッシュフローが大きく変わってくるからです。
それでは、その差を見ていきましょう。

1億円を金利1%で借りる場合

  • 期間10年 = 毎月88万円を返済
  • 期間20年 = 毎月46万円を返済
  • 期間30年 = 毎月32万円を返済

大きな差というか、むしろ10年で1億借りた人は、相当利回りの高い物件を買えないと、勝負にならないですね。
年間1,000万円以上返済することになりますので。
利回りに割りなおすと10%以上。
こんな投資対象、まず成功しません。 というか融資しませんね。
ヤミ金なら笑 また、金利と違って借入期間は、銀行によって決め方が明確であることが多いです。
借入期間の長さは以下のように決めている銀行が多いですね。

法定耐用年数 - 築年数 = 借入期間  
※法定耐用年数が30年以上の場合は、上記法定耐用年数は30年とする

具体例をあげていきます。

(RC 新築の場合)
法定耐用年数 = 47年 築年数 = 0年  
∴借入期間 = 30年 - 0年 = 30年  

(木造 築12年の場合)
法定耐用年数 = 22年 築年数 = 12年  
∴借入期間 = 22年 - 12年 = 10年

上記の例の場合、RCは期間30年で借り入れできますが、木造中古は期間10年でしか借りれません。
こうなると、木造中古を融資を受けて購入するハードルが高くなります。
結果的に、木造中古は富裕層のみに許されたキャッシュ取引前提でのおいしい市場という仕組みになってます。

物件価格が高すぎる

上記の例のとおりですが、高い物件をフルローンに近い形で購入すると、当然返済額は大きくなります。
自分の給料と生活費から計算して、無理のない返済計画をたてましょう。
あまり無理をして高額な融資をうけてまで物件を購入し、キャッシュフローが回らなくなった際には、選択肢は自己破産しかありません。
※ちなみに自己破産したらいいじゃん という気楽な考え方もありますが、家族がいたりすると一概にこの選択肢は取りにくいですよね。
こちらも具体例をあげていきましょう。

期間30年・金利1%で借りる場合

  • 5000万円 = 毎月16万円を返済
  • 1億円 = 毎月32万円を返済

単純ですね。
返済額は借りた額に比例します。
毎月の給料で16万しか余らない人が上の条件で5,000万円の物件を購入したら、今までの余剰キャッシュはすべて返済にあてることになります。
不動産収益があがっていればよいですが、上がらなかった場合は貯金切り崩しがはじまり、それが尽きたら自己破産です。
決して好ましい状態ではありませんので、しっかりとシミュレーションして無理しない投資プランを進めましょう。

僕の保有物件

スペックを記載しますので、参考までどうぞ。

  • 物件
    • 価格 1.2億円
    • 構造 RC
    • 2011年築
    • 表面利回り 9.3%
  • 借入
    • 金利 1.2%
    • 期間 30年
    • 融資 約9,000万円
    • 残債 約8,600万円
  • 実績(2019年)
    • 売上 約1,000万円
    • 空室率 2.8%
    • 経費 約550万円
      • 返済 376万円
    • キャッシュフロー 約450万円

※減価償却費は上記の経費から除いてます。

こんな感じです。
2020年現在ではRC新築で表面9%代は難しいので、表面7%代でも良いと思います。
サラリーマンが手を出すなら表面7%程度で上記のような組み立てができる物件を紹介してもらいましょう。

今回は以上です。 それではまた。