投資用不動産の利回りはどれくらいのものを買えばよいか|相場目安と計算方法をまとめます

2021-05-03

こんにちは、サラリーマン社長です。 さて今回は【投資用不動産の利回りはどれくらいのものを買えばよいか】というテーマでまとめていきます。  

  • 不動産会社から提案をもらったけど、本当にこの物件を買ってもいいのだろうか。
  • どれくらいの利回りの物件を求めて探していけばいいのかな。

  こんな方向けに目安をお伝えいたします。   主にこれから不動産投資を始める方向けですが、記事の最後の方には僕の保有物件についても情報を記載しておきますので、既にオーナー業をされている方で興味を持っていただいた方は参考までどうぞ。  

投資用不動産の利回りはどれくらいが目安なのか

  利回りは地域によって相場が変わります。 僕の知る限り、代表的な地域別の利回り(新築)は以下の通りです。  

  • 都内23区
    → 4-6%
  • 政令指定都市
    → 6-8%(札幌、仙台、埼玉、千葉、神奈川、愛知、大阪、福岡など)
  • それ以外
    → これから投資を始める方にはおすすめしない・・・

いま検討されている物件は相場と比べていかがでしょうか。
利回りは常に固定されているわけではなく市況によって変わります。
とはいえ株のように日々変わるものではありません。
年1回程度で良いので、定期的に物件情報を見ながらアップデートしていきましょう。

参考まで、僕が2011年に新築で購入した地方都市のRC物件は、利回りが約9-10%程度でした。
その後、2020年現在の同じ地域の新築RC物件の相場は7%程度になってます。

不動産価格は物件各々の状態にも左右されますが、経済環境にも大きく左右されます。
具体的には日銀の金融緩和とか海外マネーの出入りによっても変わります。
まぁ、一個人が制御できる話ではないのであまり気にしないでOKですが、そんなもんだよね程度に知識としては持っておくと良いです。

ちなみに、中古物件にも一応相場はありますが、新築+1~2%程度と考えておけば良いです。
稀に(というか結構)ぶっ飛んだ利回りの中古物件が出てきたりしますが、投資案件として成り立たせるには難しい物件が多いです。
超絶ボロ物件とか権利系とか。笑
サラリーマンがこの手の物件に手を出すのは難易度が高いので、ある程度金持ちになって、ノウハウが貯まってからで良いと思います。
また、利回りは土地の値段や建物の構造によっても相場が変わるので、大体の目安で考えましょう。  

実際に購入する物件の利回りはどれくらいを目安にすれば良いの?

ここは考え方次第ですが、サラリーマンが初歩の段階で行なう投資については、「その地方の平均的な利回りの物件」で良いと思っています。
当然利回りは高い方が良いですが、実際には利回りが高い=リスクが高いとほぼ同じ意味だからです。
これを理解するために少し基礎的な話もしますね。  

そもそも利回りとは

  • 利回り=1年間の売上/物件価格

超重要ですので、不動産に限らず投資をする人は必ず覚えましょう。  

  • (具体例1)1,000万円の物件を購入して、年間100万円の売上なら、利回り10%です。
  • (具体例2)3,000万円の株を購入して、年間30万円の利益なら、利回り1%です。

サイトによっては、資金の回収期間を表しますと書かれてあったり、{(分配金ー税金)/投資原本÷…}といったわかりにくい記載があったりしますが、基本的に上記の計算式と考え方を理解しておけばOKです。
意味合いとしては、その投資案件の収益性を表しています。
ちなみに、"資金の回収期間を表す"という考え方もありますが、こちらは一つの捉え方として覚えておいてもいいかもしれません。

たとえば、利回り10%の物件は「100%になるまで10年かかる」=「10年で元手を回収できる投資案件」という見方ができます。
20%だったら5年、5%だったら20年、という具合です。

5年後の東京はなんとなく想像できますが、20年後は不安になりませんか?
利回り5%の投資案件で資金を回収しようとするのは、20年後の未来を見据えた話をしているのと同義だと思っていただければ良いです。
僕は想像力がないので5年後でも無理ですけど。笑  

利回りの種類【表面利回り】を理解する

  • 表面利回り=1年間満室が続いた時の売上/物件価格

基本的には利回りというと、この表面利回りを指します。
表面利回りは「1年間満室が続いた時の利回り」を表します。
実際には空室も必ずでますし、税金や管理費の支払いがあるので、表面利回りの数字では運営できませんが、シンプルに【その物件が稼ぐことができる最大値を示す指標】として活用されてます。

なぜ表面利回りが"利回り"の同義として使われるの?と思う方もいるかもしれません。
この後書きますが、利回りにはもう一つ【実質利回り】という見方があります。
これは実際に運営した際の利回りを表した指標です。
一見、こちらの方がわかりやすいように思われる方もいるかもしれませんが、一般的に使われるのは【表面利回り】なのです。
理由は、実運営上のコストが大きく変わるからです。

要は、人によって異なるコストの考慮が難しいので、シンプルに表面利回りで話をしようね、ということです。
僕も他オーナーと話をする際は、表面利回りで話をしてます。
「表面は(どれくらいですか)?」   という感じで使います。  

利回りの種類【実質利回り】を理解する

さて、実質利回りは、文字通り"実質的な"利回りなので、年間家賃収入から経費を引いた手残り金額を物件価格で割った指標です。  

  • 実質利回り=(1年間満室が続いた時の売上ー諸々のコスト)/物件価格

上に書いた通り、正直僕はほぼこの指標は意識してません。
理由は買う人・物件次第でコストの基準がバラバラだからです。笑
コストは節税のためにあえて組み込んでいるものもありますし、いろんなサイトを見ていても業者や人によって考え方が若干違ったりします。
一見実質利回りが高そうに見えても、よくよく確認すると「支払う税金は考慮してません。」とあっさり言われたりします。
ということで、結論は気にしないで良いと思います。

表面利回りとキャッシュフローさえ押さえておけば困ることはありません。
しいて言うなら、実質利回りのことを「ネット利回り」と呼ぶ人はたまにいるので、話は通じるようにしておきましょう。

実際に購入する物件の利回りはどれくらいを目安にすれば良いの?【再】

ということで戻ってきました。結論の解説です。

利回りは「年間家賃収入÷物件価格」です。
利回りが高い物件は、年間家賃収入に対して物件価格が安いのですよね。
仮に、自分が不動産販売会社で営業をしていたとして、それなりの物件をオーナーに販売したいなーと思ったら、その地方の平均利回りを基準に設定すると思いませんか?
もしくはあまり知識のないオーナーだったら利回りを低くして(利益をのせて)提案してみるのかもしれません。
この状況下で、あえて利回りをあげて(物件価格を下げて)販売するというのは、そうせざるを得ない何かしらの理由があるはずですよね。
商売なので、不必要な安値売りはしないでしょう。

他のサイトでは、【その地方の平均利回りの+1~2%で物件を探しましょう】みたいなことが記載されていたりしますが、目指す姿としては間違いではないものの、あえてリスクを高めるだけなのでオススメはしません。
当然、低すぎるのもダメ。普通が一番です。

正直このあたりは不動産業者と仲良くなって、いろいろと情報交換をしながら、良い提案をもらうのがセオリーです。
不動産物件を見定めるにはそれなりの目利きの力が必要ですので、専門で仕事として取り組んでいる方以外がドライな情報を見ていても得るものは少ないと思います。
不動産業者から自分に最適な物件を紹介してもらい、その理由の説明を受けて、知識をつけていくのがベスト。
僕もそうしてきました。

不動産業者に問い合わせる際には、「利回りは当然高い方が良いけど、安定して運用できる物件を優先したい」と伝えれば、親身になって提案してくれる不動産業者がほとんどですので。
物件管理も行っている会社の方が安心できますね。

ちなみに中古物件はこの限りではないので、ある程度キャッシュが貯まってくれば、利回り15%以上の投資物件組み立てができるようになってきます。
僕のところにもまれに利回り15%以上の物件の提案が来ます。
このあたりは応用編なので、最初は普通に取り組んでシミュレーション通り利益を出すことに専念しましょう。    

僕が保有している物件の表面利回り

それでは、最後に僕が今保有している物件の表面利回りをご紹介しておきます。  

  • 1棟目【2011年】…9.7%(リーマンショック時に購入した最高のビギナーズラック物件)
  • 2棟目【2014年】…8.3%
  • 3棟目【2016年】…7.1%

計4億弱で、入居率は平均95%程度、返済金利は約1%です。
これで年間3,000万、CF1,000万程度になります。

不動産価格が高騰するにつれて表面利回りが落ちてきているのがわかると思います。
このようにその市況によって利回りは変わります。
定期的にアップデートしておきましょう。

ということで長くなりましたが、利回りについてご理解いただけましたでしょうか。
今回は以上です。