持ち家派と賃貸派、結局のところ得するのはどちらか
こんにちは、サラリーマン社長です。
さて今回は【持ち家派と賃貸派、どちらがオトクなのか】をテーマに考察していきたいと思います。
賃貸はお金をドブに捨てているようなものだよ。
僕の職場ではこんな物言いをよく耳にしますが、果たして本当にそうなのか？？？
資本主義経済の原理原則を考えたらそんなこと成り立つのか？
ドブに捨てるくらいだったらドブ一歩手前で（安く）貸し出して、入居者を総なめするオーナーも出てくんじゃね？？
そう思うのが普通ですよね。
ということで、フラットに考えていきましょう～！というのが今回のテーマです！
結論：どっちでも大差なし。でも突き詰めると賃貸派が得
早速僕の結論から。
結論
- 大半の人にとってはどちらがトクとも言えない（運要素が強い）
- 突き詰めると賃貸派がオトク
これが今のぼくの答えです。
買わないと損！と言い続けているかた〜
一概にそうとは言えませんからね〜
冷静な人からは冷たい目線で見られてますよ〜
注意しましょうね〜
購入派の意見を支えているもの
これは不動産価格が高止まりしているという事実から、不動産価格が下がらない、という”妄想”です。
なぜ不動産価格が高止まりしているのか、については考えたことがあるので別途まとめます。
この手の意見を言う人の大半は、不動産の専門家でもなく、経済の専門家でもないのですよね。
そして、今後の不動産価格が上がるか下がるかなんて、バリバリのプロでも分からないのです。
なおのこと、素人には分かるはずがないんです。
おそらくマンションを売っている営業マンの謳い文句を、そのまま自分の意見かのように吹聴している、そんな方がほとんどなのではないでしょうか。
価格が上がるのか、下がるのか、全く分からない。
これは必ずしもオトクとは言えませんよね。
不動産は列記とした価格変動型の投資商品なのですから。
ということで、購入派を主張する意見の主たるものは、根拠なきものであると僕は思っています。
コストを比較しても実は大差ない
これも見落とされがちですので、まとめておきましょう。
購入派のコスト
- 管理費用
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 金利
- 仲介手数料（売買時）
- 銀行融資手数料（売買時）
- 不動産取得税（売買時）
- 登記費用（売買時）
- 譲渡税（売却時）
意外と多いのですよね。
買うときはグチャッとまとめられているので気づきにくいですけど。
賃貸派のコスト
- 家賃
- 礼金
- 更新料
着目すべきは、購入派の売買時のコストです。多額の手数料を払います。
住む期間が長いと、これらのコストがその期間で按分されるので徐々にオトクになっていきますが、住む期間が短いと逆に賃貸派の方がオトクになったりします。
住宅ローン減税があるじゃん！
という意見もありますが、しょせん金利負担分が補填される程度。他にもコストはたくさんかかるのですよね。
ちなみに、なぜ国が住宅ローン減税を掲げているか分かりますか～？
購入者が気づかぬうちに、不動産売買に伴う多額の手数料が関係各所（銀行・不動産業者・司法書士）に支払われるからです。
絶好の景気刺激剤になるわけですね～
制御できない要素が最も影響力が大きい
加えて、制御できない要素として、市場価格が大きく影響を及ぼします。
不動産価格が上がれば持ち家派が有利、下がれば賃貸派の方が結果的に有利になります。
先ほど述べたとおり、これはプロでも読めないので、一介のサラリーマンからしてみたら正直【運】。
ということで、まとめるとこうなります。
まとめ
| メリット | デメリット | |
| 購入派 |
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| 賃貸派 |
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損得は、最後の不動産価格が最も大きな要因になったりします。
つまり、結局のところ神のみぞ知る。
どちらが得になるか分からない、といっても過言ではないのです。
住みたい家があって、売りに出されていたら買う、貸し出されていたら借りる、そんな判断基準でさえ間違いではない、ということです。
実は最もオトク？賃貸×法人契約の裏技
賃貸派、持ち家派、どちらもオトク度は変わらない（制御できない）と書きましたが、実は賃貸派にのみ許された家賃軽減の裏技があります。
条件は多少厳しいですが。
それは、自分の会社の社宅にする、という方法です。
これをやる条件は以下の2つです。
- 自分の会社を持っていること
- 借りたい家のオーナーが法人契約を認めてくれること
不動産投資をしていたり、太陽光投資をしている方は、資産管理会社を立ち上げている方も多いと思います。
そういう方は、賃貸借契約を結ぶ際に、個人で結ぶのではなく、この資産管理会社名義で結びます。
そして、資産管理会社から社長である自分に社宅として借り出すわけですね。
そうすると、家賃は法人の経費にできます。
社長である自分は、資産管理会社に個人負担分の家賃を支払います。
これでどれくらい得するかというと、だいたい家賃を25%程度軽減できます。
100%じゃないの？
と思われる方もいるかもしれませんが、結局のところ法人の経費といっても自分の会社の経費なので、手出しはゼロにはなりません。
ただし、支払った家賃の分だけ法人税を節税する効果があります。
法人税は大体25%くらいですので、家賃を25%オフにできると言うわけです。
この仕組みを使うと、賃貸派の方がメリットが大きくなってきますね。
あくまで国が家賃を補填してくれる形になりますので、市場経済とは別の軸でお得になるわけです。
僕の結論
ということで、僕の結論は以下の通りです。
賃貸がオススメの人
- 転勤のある会社に勤めている
- 家族構成が決まっていない（結婚するかも、子供が増えるかも）
- 子供の学校を柔軟に選びたい
- 法人を持っている
持ち家がオススメの人
- 家をカスタマイズしたい
- 家族構成が変わらない（子育てを終えた世代など）
- 転居する予定が長期間なさそう
そして、僕自身は【賃貸×法人契約】派です。
少し上級者かもしれません。（税理士さんが優秀なだけw）
だいたいの方は上記の観点で問題ないはず。
ということで参考まで。
それでは。